Potpisivanje vlasničkog lista ne postoji: provjera pravnih koraka u tekstu Večernjeg lista o kupnji nekretnine

Tekst Večernjeg lista od 29. siječnja 2026. donosi savjete o provjeri vlasništva i dokumentacije pri kupnji nekretnine, uz naslovnu formulaciju koja je pravno neprecizna.

Autor: Josip Tomašković

Tvrdnja koja se analizira

„Kupujete nekretninu? Evo što sve morate znati prije kupnje“, Večernji list, 29. siječnja 2026., autor potpisan kao Native tim VL; u tekstu se navodi da prije odluke treba provjeriti vlasničke odnose, terete i dokumentaciju nekretnine, dok naslov sugerira radnju „potpisivanja vlasničkog lista“. (1)

Područje analize

U ovom članku provjeravamo kako se u hrvatskom pravnom sustavu koristi izraz „vlasnički list“, što je zemljišnoknjižni izvadak i koje se informacije iz njega mogu pouzdano utvrditi, te kojim se ispravama i postupcima uobičajeno prenosi vlasništvo na nekretnini. Ministarstvo pravosuđa u javnim objašnjenjima koristi naziv zemljišnoknjižni izvadak i navodi da se izvadak sastoji od posjedovnice, vlastovnice i teretovnice, dok se izraz „vlasnički list“ u praksi često koristi kao kolokvijalni naziv za izvadak ili njegov dio, a ne kao dokument koji se potpisuje poput ugovora. (2) Portal gov.hr isti sadržaj tumači kroz navedene dijelove i ističe da se u izvatku vide upisani vlasnici i tereti. (3) U ovoj provjeri razdvajaju se provjerljive pravne činjenice od procjena iz članka koje su opisne ili vrijednosne, poput ocjena isplativosti ili tržišnih kretanja. Pravne tvrdnje provjeravaju se usporedbom s odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakona o zemljišnim knjigama te sa službenim uputama portala gov.hr i nadležnih institucija. (5) (9)

Analiza:

1) Vlasnički list nije isprava koja se potpisuje, a vlasništvo se ne stječe samim ugovorom

 U naslovu članka koristi se formulacija koja upućuje na „potpisivanje vlasničkog lista“, što nije precizan opis pravne radnje u postupku kupnje nekretnine. U uobičajenom govoru „vlasnički list“ se često koristi kao naziv za zemljišnoknjižni izvadak ili njegov dio, a izvadak je javna isprava koja se pribavlja radi uvida u upisano stanje, ne potpisuje se kao sporazum stranaka. Ministarstvo pravosuđa objašnjava da izvadak obuhvaća posjedovnicu, vlastovnicu i teretovnicu, čime potvrđuje da je riječ o prikazu evidencije upisa, a ne o ugovornoj ispravi. (2) Ključno pitanje u prijenosu vlasništva nije potpis izvatka, nego stjecanje vlasništva upisom u zemljišne knjige na temelju valjane isprave. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje da se vlasništvo nekretnine stječe upisom u zemljišnu knjigu na temelju valjano očitovane volje dotadašnjeg vlasnika, odnosno uknjižbom kada zakon ne dopušta drugi upis. (5) gov.hr u praktičnim uputama navodi da se pravo vlasništva na temelju kupoprodajnog ugovora ne stječe automatski, nego upisom u zemljišne knjige. (6) Zbog toga nije odlučujuće „potpisati vlasnički list“, nego sklopiti ugovor koji sadržava odgovarajuću tabularnu izjavu ili pribaviti tabularnu ispravu, te podnijeti prijedlog za upis. gov.hr na stranici o prodaji nekretnine opisuje da se nakon isplate cijene ovjerava tabularna isprava kojom prodavatelj omogućuje kupcu upis prava vlasništva. (7) U tekstu Večernjeg lista ispravno se naglašava potreba provjere vlasničkih odnosa prije donošenja odluke, ali formulacija iz naslova može navesti čitatelja na pogrešan zaključak da se kupnja „zaključuje“ potpisom dokumenta koji je zapravo izvadak iz evidencije. U praksi se potpisuju predugovor i ugovor, a zatim se provodi upis, što je vidljivo i iz zakonskog okvira i iz službenih uputa. (5) (6) (7) (8)

2) Što se iz zemljišnoknjižnog izvatka provjerava i zašto ne postoji kriterij „potpune čistoće“

U članku se navodi da su vlasnički odnosi i tereti među temeljnim stvarima koje treba provjeriti, što je u skladu s informacijama koje se nalaze u zemljišnoknjižnom izvatku. gov.hr opisuje izvadak kroz tri dijela, pri čemu se u vlasovnici vidi vlasnik, a u teretovnici prava i ograničenja koja terete nekretninu, uključujući hipoteke i druga upisana prava. (3) Ministarstvo pravosuđa jednako opisuje strukturu izvatka i svrhu uvida u upisano stanje. (2)

Poteškoća nastaje kada se savjet o provjeri tereta prevede u apsolutnu i neodređenu formulaciju, primjerice da nekretnina „mora biti potpuno čista“. Takav izraz nije pravni kriterij, nego neformalni opis razine rizika. Pravno su relevantni konkretni upisi, osobito tko je upisan kao vlasnik, postoje li hipoteke i pod kojim uvjetima se mogu brisati, postoji li zabilježba spora ili drugih postupaka, te postoji li plomba koja upućuje na neriješeni prijedlog za upis ili promjenu upisanog stanja. U tom dijelu okvir daje Zakon o zemljišnim knjigama, koji razrađuje postupovna pravila i učinke upisa. (9) Službene upute ujedno upozoravaju na čestu pogrešku, a to je poistovjećivanje katastra i zemljišnih knjiga. U brošuri o katastru i zemljišnim knjigama navodi se da je riječ o dvjema odvojenim evidencijama, pri čemu katastar primarno opisuje čestice i zgrade, a zemljišne knjige bilježe pravni status i prava na nekretnini. (4) To je važan element provjere jer preporuka o „provjeri dokumentacije“ ima smisla tek ako kupac provjerava identitet nekretnine kroz usklađene podatke, umjesto da se oslanja na samo jednu evidenciju. (4) U praksi, zemljišnoknjižni izvadak jest početna točka provjere, ali zahtijeva čitanje sva tri dijela i povezivanje s identitetom nekretnine i s ugovorom. Članak je u tom okviru većinski usmjeren na ispravan cilj, ali ostaje nedovoljno precizan o standardu identifikacije nekretnine, osobito kada je riječ o stanovima i posebnim dijelovima. gov.hr u uputama o predugovoru navodi da se nekretnina identificira zemljišnoknjižnim podacima kao što su katastarska općina, broj čestice i zemljišnoknjižni uložak, što predstavlja minimalni standard preciznosti koji se u naslovnoj formulaciji ne prepoznaje. (7)

3) Dokumentacija izvan izvatka, troškovi i izračuni koje članak ne operacionalizira

Članak navodi da se ne smije zanemariti tehnička dokumentacija i pitanje legalnosti, uz spominjanje uporabne dozvole i pravne sigurnosti, što je u skladu s općom logikom službenih uputa, ali bez jasne razrade koraka i obveza. gov.hr izričito navodi da se pri kupnji očekuje predaja energetskog certifikata ili kopije, te postupak povezuje s upisom vlasništva i poreznom prijavom. (6) Taj element je provjerljiv, jer energetski certifikat u tipičnim okolnostima nije preporuka, nego zakonska obveza. Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu propisuje obvezu vlasnika da prije prodaje pribavi energetski certifikat i predoči ga kupcu te navodi da certifikat vrijedi deset godina od izdavanja. (11) Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine u javnim uputama dodatno navodi obvezu navođenja energetskog razreda u oglasu za prodaju kada se oglas objavljuje u medijima. (12) Porezni dio u članku ostaje općenit, iako su osnovna pravila jednostavno provjerljiva. gov.hr navodi rok od 30 dana za prijavu poreza na promet nekretnina i stopu od tri posto od tržišne vrijednosti u trenutku stjecanja, uz napomenu da porez plaća kupac. (6) Porezna uprava potvrđuje stopu od 3 posto i opisuje postupovna pravila utvrđivanja osnovice i prijave. (10) Ako je tržišna vrijednost nekretnine 200.000 eura, izračun je 200.000 pomnoženo s 0,03, što iznosi 6.000 eura. Ako je vrijednost 350.000 eura, tada 350.000 pomnoženo s 0,03 iznosi 10.500 eura. (6) (10) Slično vrijedi za kaparu, koju članak spominje kao dio procesa. gov.hr navodi da se kapara ugovara kao odustatnina, da je uobičajen iznos deset posto od vrijednosti nekretnine te da kupac gubi kaparu ako odustane, dok prodavatelj vraća dvostruki iznos ako odustane on. (7) Ako je vrijednost 200.000 eura, deset posto iznosi 20.000 eura, a dvostruki iznos iznosi 40.000 eura. (7) Dio teksta koji se odnosi na gotovo sigurno povećanje vrijednosti zbog određenih renovacija ili na „realan okvir“ povrata ulaganja ostaje izvan provjerljivog okvira jer u članku nisu navedeni podaci, metodologija, mjerna jedinica vrijednosti ni razdoblje. Takve formulacije funkcioniraju kao opće tržišno mišljenje, a ne kao tvrdnje koje se mogu potvrditi na isti način kao stopa poreza ili pravila upisa. (1) (6) (10)

Zaključak

Zbog neprecizne formulacije u naslovu o „potpisivanju vlasničkog lista“ i zbog niza općih tržišnih tvrdnji bez izvora i metodologije, ocjena ovog članka je ,,većinski točno”. Presudno je da tekst čitatelja opravdano usmjerava na provjeru vlasništva, tereta i dokumentacije, ali istodobno ne razjašnjava dovoljno jasno da se vlasništvo stječe upisom u zemljišne knjige na temelju valjane isprave, a ne potpisom izvatka. U skladu s izvorima, precizna formulacija bila bi da kupac prije sklapanja ugovora treba pribaviti i analizirati zemljišnoknjižni izvadak, provjeriti upisane terete i identitet nekretnine prema zemljišnoknjižnim podacima, a nakon ovjere ugovora i tabularne isprave podnijeti prijedlog za upis vlasništva te izvršiti porezne i druge zakonske obveze. (5) (6) (7) (11)

Vidi:

1. Večernji list, Native tim VL. Kupujete nekretninu? Evo što sve morate znati prije kupnje. Večernji.hr. 29. siječnja 2026. https://www.vecernji.hr/vijesti/kupujete-nekretninu-evo-sto-sve-morate-znati-prije-potpisivanja-vlasnickog-lista-1929179
2. Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije. Zemljišne knjige. Pravosuđe.gov.hr. https://mpudt.gov.hr/UserDocsImages/6668
3. Vlada Republike Hrvatske. Zemljišnoknjižni izvadak. gov.hr. https://gov.hr/hr/zemljisnoknjizni-izvadak/1308?lang=hr
4. Vlada Republike Hrvatske. O katastru i zemljišnim knjigama: brošura. gov.hr. https://gov.hr/UserDocsImages/Dokumenti/Zemlji%C5%A1noknji%C5%BEni%20izvadak//Uredjena_brosura_final_web.pdf
5. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Narodne novine. 1996;91. https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/1996_10_91_1596.html
6. Vlada Republike Hrvatske. Kupnja nekretnine. gov.hr. https://gov.hr/hr/kupnja-nekretnine/1282
7. Vlada Republike Hrvatske. Prodaja nekretnine. gov.hr. https://gov.hr/hr/prodaja-nekretnine/1288?lang=hr
8. Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije. Upis prava vlasništva. Pravosuđe.gov.hr. https://mpudt.gov.hr/gradjani-21417/katastar-i-zemljisne-knjige-22616/zemljisne-knjige-22617/upis-prava-vlasnistva/22657
9. Zakon o zemljišnim knjigama. Narodne novine. 2019;63. https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2019_06_63_1234.html
10. Porezna uprava. Porez na promet nekretnina. Porezna-uprava.hr.  https://porezna-uprava.gov.hr/hr/porez-na-promet-nekretnina/3945
11. Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu. Narodne novine. 2025;155:2317. https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2025_12_155_2317.html
12. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Energetsko certificiranje zgrada. Mpgi.gov.hr. https://mpgi.gov.hr/o-ministarstvu/djelokrug-50/energetsko-certificiranje-zgrada-8304/8304