Rješenja o porezu na nekretnine doista su stizala i onima koji nisu trebali platiti, ali tportal previše pojednostavljuje uzrok problema

Porezna uprava priznala je pogrešno izdana rješenja, no službeni propisi i vodiči pokazuju da problem nije bio samo u dvije baze podataka.

Autori: Dr.sc. Kristijan Krkač i Josip Tomašković

Tvrdnja koja se analizira:

Tportal.hr je 23. ožujka 2026. objavio članak Milana Dalmacije pod naslovom „Dobili ste rješenje o porezu na nekretnine, a niste trebali? Poreznici objasnili u čemu je problem”, u kojem se navodi da je Porezna uprava „koristeći samo dvije od čak šest evidencija” izdavala rješenja, da je do prošlog ponedjeljka bilo „čak 36.000 prigovora”, te da su rješenja dobivali i oni koji prema propisima ne bi trebali platiti porez, primjerice vlasnici nekretnina u kojima žive ili ih dugoročno iznajmljuju. (1)

Područje analize:

Porez na nekretnine uveden je od 1. siječnja 2025. kao zamjena za porez na kuće za odmor, a porezno tijelo donosi rješenje prema stanju, namjeni i vlasništvu nekretnine na dan 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje. Zakon istodobno propisuje da se rješenje ne donosi kada je porezni obveznik oslobođen plaćanja poreza. Nekretnine koje služe za stalno stanovanje i one koje su iznajmljene za stalno stanovanje najmanje deset mjeseci oslobođene su poreza, ali sama prijava prebivališta nije automatski dokaz stalnog stanovanja. Zato je u ovoj provjeri bilo potrebno razdvojiti četiri pitanja: jesu li pogrešna rješenja stvarno slana, koje su nekretnine doista izuzete, na kojim je podacima Porezna uprava formalno smjela i trebala temeljiti rješenja, te jesu li brojke iz članka dovoljno precizno prikazane. Istu jezgru tvrdnje prenijeli su i drugi mediji, među njima HRT i Večernji list, dok je Dnevnik Nove TV objavio i izjavu ravnatelja Božidara Kutleše o tome da prisilne naplate neće biti dok se ne utvrdi činjenično stanje. (2) (3) (5) (6) (9) (10) (12)

Analiza:

1) Pogrešna rješenja jesu potvrđena, a zakon jasno pokazuje tko ne bi smio biti oporezovan

Središnja tvrdnja tportalova teksta, da su neka rješenja poslana i onima koji nisu trebali biti obveznici poreza, potvrđena je službenim objavama Porezne uprave. U priopćenju od 3. ožujka Porezna uprava navodi da će „bez odgode ispraviti sva pogrešna rješenja o porezu na nekretnine”, a 19. ožujka dodatno objavljuje da je „tijekom redovne obrade i razmjene podataka” uočen dio slučajeva koji traže dodatnu provjeru i usklađivanje. HRT je istu poruku prenio preko Hine, a Dnevnik.hr objavio je Kutlešinu izjavu da do utvrđivanja stvarnog stanja neće biti ovrha ni prisilne naplate. To znači da jezgra tportalove vijesti nije senzacionalistička izmišljotina, nego opis stvarnog administrativnog problema koji je sama Porezna uprava priznala. (4) (5) (9) (10) Točnost te jezgre dodatno potvrđuje sam zakonski okvir. Izmjene Zakona o lokalnim porezima iz prosinca 2024. propisuju da porezno tijelo neće donositi rješenje kada se porezni obveznik oslobađa obveze poreza na nekretnine. Službena pitanja i odgovori Porezne uprave navode da se porez ne plaća na nekretninu koja služi za stalno stanovanje vlasnika, djeteta ili druge fizičke osobe koja u njoj stalno stanuje, kao ni na nekretninu koja je iznajmljena na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje od najmanje deset mjeseci. Službeni pregled slučajeva primjene poreza izrijekom navodi da se u takvim slučajevima rješenje ne donosi jer se porez ne utvrđuje. Zato je tvrdnja da su neka rješenja stigla i osobama koje su trebale biti izuzete od poreza u osnovi točna. (2) (3) (8) Ipak, tportalov tekst ostavlja dojam kao da je svako rješenje poslano na adresu stalnog stanovanja automatski nezakonito. To je pojednostavljenje. Zakon i službeni vodiči Porezne uprave naglašavaju da prijava prebivališta sama po sebi nije dovoljan dokaz stalnog stanovanja. Porezno tijelo može tražiti dodatne dokaze, a za dugoročni najam ugovor mora biti prijavljen Poreznoj upravi. Drugim riječima, nije svaka žalba nužno osnovana, pa broj prigovora nije isto što i broj potvrđenih pogrešaka. Ta nijansa u članku nije dovoljno jasno razdvojena. (3) (6) (8)

2) Uzrok nije moguće svesti samo na “dvije od čak šest evidencija”

Najproblematičniji dio tportalova članka nije tvrdnja da je grešaka bilo, nego objašnjenje da je Porezna uprava problem proizvela zato što je koristila „samo dvije od čak šest evidencija”. Takva formulacija zvuči čvrsto, ali službeni izvori pokazuju širu i složeniju sliku. Već u obavijesti od 23. veljače 2026. Porezna uprava navodi da se rješenja donose na temelju podataka kojima raspolaže, podataka iz evidencija komunalne naknade, te ostalih podataka koji su od utjecaja na utvrđivanje porezne obveze, a koje su dostavila upravna tijela jedinica lokalne samouprave i sami porezni obveznici. Zakon također ne propisuje popis od „šest obveznih evidencija”, nego razmjenu podataka između Porezne uprave i jedinica lokalne samouprave, uz evidenciju komunalne naknade i druge podatke koji mogu utjecati na utvrđivanje poreza. To znači da je tportalova formulacija više novinarska konstrukcija nego zakonska ili službena kategorija. (2) (6) (7) Službeni pregled slučajeva primjene poreza dodatno pokazuje da postupak nije zamišljen samo kroz dvije baze. Za vlasnika koji živi u svojoj jedinoj nekretnini Porezna uprava navodi da porezno tijelo postojanje nekretnine i uvjete za oslobođenje utvrđuje iz podataka komunalne naknade i OIB sustava. Za dugoročni najam dodaje i Informacijski sustav Porezne uprave, odnosno podatke relevantne za porez na dohodak od najma. To znači da su u formalnom modelu već ugrađena najmanje tri izvora podataka, a ne samo dva. Tportal je, dakle, zahvatio jedan stvarni operativni problem, ali ga je pretvorio u previše linearnu priču. (8) Da je problem bio u neusklađenosti više registara, a ne u „tehničkoj grešci” jedne ili dvije baze, vidi se i iz demantija koji je Porezna uprava poslala Jutarnjem listu 2. ožujka. U tom demantiju stoji da nema govora o promjeni poreznog statusa nekretnina za trajno stanovanje, nego o potrebi dodatnog usklađivanja podataka iz više službenih registara na razini gradova, općina i Porezne uprave. Slično je formulirano i u službenoj objavi od 19. ožujka, gdje se govori o redovnoj obradi i razmjeni podataka, a ne o jednoj jedinoj pogrešnoj bazi. Zato je preciznije reći da je prvi masovni val rješenja očito bio snažno oslonjen na evidenciju komunalne naknade i MUP-ove podatke o prebivalištu i boravištu, što Večernji list istoga dana i navodi, ali nije dovoljno utemeljeno tvrditi da je cijeli sustav odlučivanja bio sveden samo na te dvije baze. (5) (11) (12) Tportal je pritom točno zahvatio još jednu važnu okolnost, a to je da Porezna uprava ima problem s povezivanjem članova obitelji i pojedinih stambenih jedinica. Večernji list navodi da među žalbama dominiraju upravo slučajevi stanova u kojima žive članovi obitelji, primjerice djeca, a Porezna uprava na svojim stranicama o Središnjem registru stanovništva navodi da od 1. lipnja 2026. slijedi puna operativnost registra s podacima o srodstvu, prebivalištu i stambenim jedinicama. Zakon o Središnjem registru stanovništva potvrđuje da će se u registru povezivati roditelji i djeca, prebivalište i boravište te podaci o stambenoj jedinici. Drugim riječima, članak je točan kada sugerira da bi buduća integracija registara mogla smanjiti broj pogrešnih rješenja, ali nije dovoljno precizan u opisivanju postojećeg pravnog i tehničkog okvira. (12) (13) (14)

3) Brojke iz članka uglavnom stoje, ali nisu sve jednako čvrsto potvrđene

Brojčani dio tportalova članka djelomično je potvrdiv, a djelomično je prikazan kao čvršći nego što ga primarni izvori dopuštaju. Tportal navodi oko 278.000 rješenja za oko 290.000 nekretnina od ukupno 1,3 milijuna analiziranih. Večernji list istoga dana piše o oko 86 tisuća rješenja u prvom krugu i oko 192 tisuće u drugom, što daje približno 278 do 280 tisuća rješenja, pa je red veličine usklađen. Također se u više medija pojavljuje podatak da je Porezna uprava nadležna za 386 općina i gradova, dok njih 170 porez naplaćuje samostalno, što objašnjava zašto Porezna ne barata potpunom slikom za sve jedinice lokalne samouprave u državi. (10) (12) Međutim, točan zbroj od 36.000 prigovora kao zasebna službeno objavljena statistika ne može se pouzdano potvrditi iz primarnih dokumenata Porezne uprave dostupnih na dan provjere. Službeno priopćenje od 19. ožujka govori da će svi zaprimljeni prigovori biti riješeni u roku od dva mjeseca, ali ne objavljuje broj. Taj broj od 36.000 istoga dana prenose tportal i Večernji list kao podatak dobiven u razgovoru s poreznicima. Zato je razumno reći da je broj medijski dosljedno prenesen, ali nije jednako čvrsto dokumentiran kao, primjerice, zakonska izuzeća ili službeno obećanje o poništavanju pogrešnih rješenja. (1) (5) (12) Tportalove postotke ipak je moguće matematički provjeriti. Ako se uzme 36.000 prigovora na 1,3 milijuna nekretnina za koje su povučeni podaci, dobiva se približno 2,77 posto, što se zaokružuje na 2,8 posto. Ako se isti broj usporedi s 290.000 nekretnina za koje je rješenje izdano, dobiva se oko 12,41 posto, što odgovara navodu od 12,4 posto. U tom uskom računskom smislu brojke stoje. Ali metodološki je važno naglasiti da je riječ o udjelu prigovora, a ne o udjelu potvrđeno pogrešnih rješenja. Upravo tu članak prelazi iz administrativne statistike u novinarski dojam. (1) (12) Isti obrazac vidi se i u tvrdnji da je riječ o nekretninama koje se koriste za kratkoročni najam ili su prazne. To je u praktičnom smislu uglavnom točno jer su to glavne skupine koje ne ostvaruju oslobođenje, ali zakonski gledano porez zahvaća šire sve stambene nekretnine koje ne ispunjavaju uvjete za oslobođenje. Porezna uprava u svojim vodičima posebno navodi i druge situacije, poput nekretnina koje služe članu obitelji, nekretnina koje se koriste za poslovnu djelatnost ili nekretnina neprikladnih za stanovanje. Tportal, dakle, ne ulazi u činjeničnu pogrešku, ali čitatelju daje užu sliku stvarnog normativnog okvira. (3) (7) (8)

Zaključak

Zbog toga što Porezna uprava sama potvrđuje pogrešno izdana rješenja i jer zakon stvarno oslobađa stalno stanovanje i dugoročni najam od poreza, ali i zato što tekst previše pojednostavljuje uzrok na „dvije od šest evidencija” te broj prigovora implicitno približava broju potvrđenih pogrešaka, ocjena ovog članka je “većinski točno”. (2) (4) (5) (8) (12) Ova ocjena nije “točno” jer službeni izvori pokazuju širi pravni i podatkovni okvir od onoga kako ga članak opisuje. Nije ni niža od toga jer je glavna vijest, da su rješenja stvarno stizala i onima koji nisu trebali platiti porez te da će se takva rješenja poništavati, potvrđena u više neovisnih izvora. (4) (5) (9) (10) Preciznija formulacija glasila bi ovako: Porezna uprava doista je poslala dio rješenja i građanima koji prema pravilima o stalnom stanovanju, članu obitelji u nekretnini ili dugoročnom najmu nisu trebali biti oporezovani. Uzrok nije moguće svesti samo na dvije baze podataka, nego na širu neusklađenost službenih evidencija, oslanjanje na pojedine početne izvore podataka i potrebu naknadne provjere konkretnih slučajeva. (5) (8) (11) (13) (14)

Vidi:

  1. Tportal.hr. Dobili ste rješenje o porezu na nekretnine, a niste trebali? Poreznici objasnili u čemu je problem. 23. ožujka 2026.https://www.tportal.hr/biznis/clanak/dobili-ste-rjesenje-o-porezu-na-nekretnine-a-niste-trebali-poreznici-objasnili-u-cemu-je-problem-20260323,
  2. Narodne novine. Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o lokalnim porezima. NN 152/2024, 24. prosinca 2024., https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2024_12_152_2504.html,
  3. Porezna uprava. Porez na nekretnine.https://porezna-uprava.gov.hr/hr/porez-na-nekretnine-4814/4814
  4. Porezna uprava. PRIOPĆENJE ZA JAVNOST, porez na nekretnine. 3. ožujka 2026, https://porezna-uprava.gov.hr/hr/priopcenje-za-javnost-porez-na-nekretnine/8382
  5. Porezna uprava. Porez na nekretnine, postupanje po prigovorima. 19. ožujka 2026., https://porezna-uprava.gov.hr/hr/porez-na-nekretnine-postupanje-po-prigovorima/8409
  6. Porezna uprava. Rješenja o utvrđivanju obveze poreza na nekretnine za 2025. godinu. 23. veljače 2026., https://porezna-uprava.gov.hr/hr/rjesenja-o-utvrdjivanju-obveze-poreza-na-nekretnine-za-2025-godinu/8359
  7. Porezna uprava. Porez na nekretnine, prijava podataka bitnih za oporezivanje. 17. ožujka 2025., https://porezna-uprava.gov.hr/hr/porez-na-nekretnine-prijava-podataka-bitnih-za-oporezivanje/7575
  8. Porezna uprava. Pregled slučajeva primjene poreza na nekretnine od 2025. [PDF]., https://porezna-uprava.gov.hr/UserDocsImages/Arhiva/Dokumenti%20razno/Pregled%20slu%C4%8Dajeva%20primjene%20poreza%20na%20nekretnine%20od%202025.pdf?vel=175886
  9. HRT. Porezna uprava o postupanju po prigovorima na rješenja o porezu na nekretnine. 19. ožujka 2026. https://vijesti.hrt.hr/gospodarstvo/porezna-uprava-o-postupanju-po-prigovorima-na-rjesenja-o-porezu-na-nekretnine-12627630
  10. Dnevnik.hr. Ravnatelj Porezne uprave o kaosu s rješenjima: “Neće biti prisilne naplate, ovo trebate učiniti”. 2. ožujka 2026., https://dnevnik.hr/vijesti/hrvatska/ravnatelj-porezne-uprave-bozidar-kutlesa-u-studiju-dnevnika-nove-tv—966764.html
  11. Jutarnji list. Stanare Španskog preplašila porezna rješenja, iz Porezne sve objasnili: “Evo što morate učiniti”. 2. ožujka 2026., https://www.jutarnji.hr/vijesti/zagreb/porezna-uprava-objasnila-sporna-rjesenja-za-porez-na-nekretnine-2025-15684874
  12. Večernji list. Nakon 36.000 žalbi na naplatu poreza na nekretnine, stiglo novo važno upozorenje građanima. 23. ožujka 2026., https://www.vecernji.hr/vijesti/porezna-ce-u-iduca-dva-mjeseca-odgovoriti-na-zalbe-vlasnici-nekretnina-ne-trebaju-platiti-porez-dok-ne-dobiju-odgovor-1944961
  13. Porezna uprava. Središnji registar stanovništva, sve na jednom mjestu za bržu i sigurniju javnu uslugu., https://porezna-uprava.gov.hr/hr/sredisnji-registar-stanovnistva/7896
  14. Narodne novine. Zakon o Središnjem registru stanovništva. NN 67/2025, 9. travnja 2025., https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/full/2025_04_67_856.html



Potpisivanje vlasničkog lista ne postoji: provjera pravnih koraka u tekstu Večernjeg lista o kupnji nekretnine

Tekst Večernjeg lista od 29. siječnja 2026. donosi savjete o provjeri vlasništva i dokumentacije pri kupnji nekretnine, uz naslovnu formulaciju koja je pravno neprecizna.

Autor: Josip Tomašković

Tvrdnja koja se analizira

„Kupujete nekretninu? Evo što sve morate znati prije kupnje“, Večernji list, 29. siječnja 2026., autor potpisan kao Native tim VL; u tekstu se navodi da prije odluke treba provjeriti vlasničke odnose, terete i dokumentaciju nekretnine, dok naslov sugerira radnju „potpisivanja vlasničkog lista“. (1)

Područje analize

U ovom članku provjeravamo kako se u hrvatskom pravnom sustavu koristi izraz „vlasnički list“, što je zemljišnoknjižni izvadak i koje se informacije iz njega mogu pouzdano utvrditi, te kojim se ispravama i postupcima uobičajeno prenosi vlasništvo na nekretnini. Ministarstvo pravosuđa u javnim objašnjenjima koristi naziv zemljišnoknjižni izvadak i navodi da se izvadak sastoji od posjedovnice, vlastovnice i teretovnice, dok se izraz „vlasnički list“ u praksi često koristi kao kolokvijalni naziv za izvadak ili njegov dio, a ne kao dokument koji se potpisuje poput ugovora. (2) Portal gov.hr isti sadržaj tumači kroz navedene dijelove i ističe da se u izvatku vide upisani vlasnici i tereti. (3) U ovoj provjeri razdvajaju se provjerljive pravne činjenice od procjena iz članka koje su opisne ili vrijednosne, poput ocjena isplativosti ili tržišnih kretanja. Pravne tvrdnje provjeravaju se usporedbom s odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakona o zemljišnim knjigama te sa službenim uputama portala gov.hr i nadležnih institucija. (5) (9)

Analiza:

1) Vlasnički list nije isprava koja se potpisuje, a vlasništvo se ne stječe samim ugovorom

 U naslovu članka koristi se formulacija koja upućuje na „potpisivanje vlasničkog lista“, što nije precizan opis pravne radnje u postupku kupnje nekretnine. U uobičajenom govoru „vlasnički list“ se često koristi kao naziv za zemljišnoknjižni izvadak ili njegov dio, a izvadak je javna isprava koja se pribavlja radi uvida u upisano stanje, ne potpisuje se kao sporazum stranaka. Ministarstvo pravosuđa objašnjava da izvadak obuhvaća posjedovnicu, vlastovnicu i teretovnicu, čime potvrđuje da je riječ o prikazu evidencije upisa, a ne o ugovornoj ispravi. (2) Ključno pitanje u prijenosu vlasništva nije potpis izvatka, nego stjecanje vlasništva upisom u zemljišne knjige na temelju valjane isprave. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima propisuje da se vlasništvo nekretnine stječe upisom u zemljišnu knjigu na temelju valjano očitovane volje dotadašnjeg vlasnika, odnosno uknjižbom kada zakon ne dopušta drugi upis. (5) gov.hr u praktičnim uputama navodi da se pravo vlasništva na temelju kupoprodajnog ugovora ne stječe automatski, nego upisom u zemljišne knjige. (6) Zbog toga nije odlučujuće „potpisati vlasnički list“, nego sklopiti ugovor koji sadržava odgovarajuću tabularnu izjavu ili pribaviti tabularnu ispravu, te podnijeti prijedlog za upis. gov.hr na stranici o prodaji nekretnine opisuje da se nakon isplate cijene ovjerava tabularna isprava kojom prodavatelj omogućuje kupcu upis prava vlasništva. (7) U tekstu Večernjeg lista ispravno se naglašava potreba provjere vlasničkih odnosa prije donošenja odluke, ali formulacija iz naslova može navesti čitatelja na pogrešan zaključak da se kupnja „zaključuje“ potpisom dokumenta koji je zapravo izvadak iz evidencije. U praksi se potpisuju predugovor i ugovor, a zatim se provodi upis, što je vidljivo i iz zakonskog okvira i iz službenih uputa. (5) (6) (7) (8)

2) Što se iz zemljišnoknjižnog izvatka provjerava i zašto ne postoji kriterij „potpune čistoće“

U članku se navodi da su vlasnički odnosi i tereti među temeljnim stvarima koje treba provjeriti, što je u skladu s informacijama koje se nalaze u zemljišnoknjižnom izvatku. gov.hr opisuje izvadak kroz tri dijela, pri čemu se u vlasovnici vidi vlasnik, a u teretovnici prava i ograničenja koja terete nekretninu, uključujući hipoteke i druga upisana prava. (3) Ministarstvo pravosuđa jednako opisuje strukturu izvatka i svrhu uvida u upisano stanje. (2)

Poteškoća nastaje kada se savjet o provjeri tereta prevede u apsolutnu i neodređenu formulaciju, primjerice da nekretnina „mora biti potpuno čista“. Takav izraz nije pravni kriterij, nego neformalni opis razine rizika. Pravno su relevantni konkretni upisi, osobito tko je upisan kao vlasnik, postoje li hipoteke i pod kojim uvjetima se mogu brisati, postoji li zabilježba spora ili drugih postupaka, te postoji li plomba koja upućuje na neriješeni prijedlog za upis ili promjenu upisanog stanja. U tom dijelu okvir daje Zakon o zemljišnim knjigama, koji razrađuje postupovna pravila i učinke upisa. (9) Službene upute ujedno upozoravaju na čestu pogrešku, a to je poistovjećivanje katastra i zemljišnih knjiga. U brošuri o katastru i zemljišnim knjigama navodi se da je riječ o dvjema odvojenim evidencijama, pri čemu katastar primarno opisuje čestice i zgrade, a zemljišne knjige bilježe pravni status i prava na nekretnini. (4) To je važan element provjere jer preporuka o „provjeri dokumentacije“ ima smisla tek ako kupac provjerava identitet nekretnine kroz usklađene podatke, umjesto da se oslanja na samo jednu evidenciju. (4) U praksi, zemljišnoknjižni izvadak jest početna točka provjere, ali zahtijeva čitanje sva tri dijela i povezivanje s identitetom nekretnine i s ugovorom. Članak je u tom okviru većinski usmjeren na ispravan cilj, ali ostaje nedovoljno precizan o standardu identifikacije nekretnine, osobito kada je riječ o stanovima i posebnim dijelovima. gov.hr u uputama o predugovoru navodi da se nekretnina identificira zemljišnoknjižnim podacima kao što su katastarska općina, broj čestice i zemljišnoknjižni uložak, što predstavlja minimalni standard preciznosti koji se u naslovnoj formulaciji ne prepoznaje. (7)

3) Dokumentacija izvan izvatka, troškovi i izračuni koje članak ne operacionalizira

Članak navodi da se ne smije zanemariti tehnička dokumentacija i pitanje legalnosti, uz spominjanje uporabne dozvole i pravne sigurnosti, što je u skladu s općom logikom službenih uputa, ali bez jasne razrade koraka i obveza. gov.hr izričito navodi da se pri kupnji očekuje predaja energetskog certifikata ili kopije, te postupak povezuje s upisom vlasništva i poreznom prijavom. (6) Taj element je provjerljiv, jer energetski certifikat u tipičnim okolnostima nije preporuka, nego zakonska obveza. Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu propisuje obvezu vlasnika da prije prodaje pribavi energetski certifikat i predoči ga kupcu te navodi da certifikat vrijedi deset godina od izdavanja. (11) Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine u javnim uputama dodatno navodi obvezu navođenja energetskog razreda u oglasu za prodaju kada se oglas objavljuje u medijima. (12) Porezni dio u članku ostaje općenit, iako su osnovna pravila jednostavno provjerljiva. gov.hr navodi rok od 30 dana za prijavu poreza na promet nekretnina i stopu od tri posto od tržišne vrijednosti u trenutku stjecanja, uz napomenu da porez plaća kupac. (6) Porezna uprava potvrđuje stopu od 3 posto i opisuje postupovna pravila utvrđivanja osnovice i prijave. (10) Ako je tržišna vrijednost nekretnine 200.000 eura, izračun je 200.000 pomnoženo s 0,03, što iznosi 6.000 eura. Ako je vrijednost 350.000 eura, tada 350.000 pomnoženo s 0,03 iznosi 10.500 eura. (6) (10) Slično vrijedi za kaparu, koju članak spominje kao dio procesa. gov.hr navodi da se kapara ugovara kao odustatnina, da je uobičajen iznos deset posto od vrijednosti nekretnine te da kupac gubi kaparu ako odustane, dok prodavatelj vraća dvostruki iznos ako odustane on. (7) Ako je vrijednost 200.000 eura, deset posto iznosi 20.000 eura, a dvostruki iznos iznosi 40.000 eura. (7) Dio teksta koji se odnosi na gotovo sigurno povećanje vrijednosti zbog određenih renovacija ili na „realan okvir“ povrata ulaganja ostaje izvan provjerljivog okvira jer u članku nisu navedeni podaci, metodologija, mjerna jedinica vrijednosti ni razdoblje. Takve formulacije funkcioniraju kao opće tržišno mišljenje, a ne kao tvrdnje koje se mogu potvrditi na isti način kao stopa poreza ili pravila upisa. (1) (6) (10)

Zaključak

Zbog neprecizne formulacije u naslovu o „potpisivanju vlasničkog lista“ i zbog niza općih tržišnih tvrdnji bez izvora i metodologije, ocjena ovog članka je ,,većinski točno”. Presudno je da tekst čitatelja opravdano usmjerava na provjeru vlasništva, tereta i dokumentacije, ali istodobno ne razjašnjava dovoljno jasno da se vlasništvo stječe upisom u zemljišne knjige na temelju valjane isprave, a ne potpisom izvatka. U skladu s izvorima, precizna formulacija bila bi da kupac prije sklapanja ugovora treba pribaviti i analizirati zemljišnoknjižni izvadak, provjeriti upisane terete i identitet nekretnine prema zemljišnoknjižnim podacima, a nakon ovjere ugovora i tabularne isprave podnijeti prijedlog za upis vlasništva te izvršiti porezne i druge zakonske obveze. (5) (6) (7) (11)

Vidi:

  1. Večernji list, Native tim VL. Kupujete nekretninu? Evo što sve morate znati prije kupnje. Večernji.hr. 29. siječnja 2026. https://www.vecernji.hr/vijesti/kupujete-nekretninu-evo-sto-sve-morate-znati-prije-potpisivanja-vlasnickog-lista-1929179
  2. Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije. Zemljišne knjige. Pravosuđe.gov.hr. https://mpudt.gov.hr/UserDocsImages/6668
  3. Vlada Republike Hrvatske. Zemljišnoknjižni izvadak. gov.hr. https://gov.hr/hr/zemljisnoknjizni-izvadak/1308?lang=hr
  4. Vlada Republike Hrvatske. O katastru i zemljišnim knjigama: brošura. gov.hr. https://gov.hr/UserDocsImages/Dokumenti/Zemlji%C5%A1noknji%C5%BEni%20izvadak//Uredjena_brosura_final_web.pdf
  5. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Narodne novine. 1996;91. https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/1996_10_91_1596.html
  6. Vlada Republike Hrvatske. Kupnja nekretnine. gov.hr. https://gov.hr/hr/kupnja-nekretnine/1282
  7. Vlada Republike Hrvatske. Prodaja nekretnine. gov.hr. https://gov.hr/hr/prodaja-nekretnine/1288?lang=hr
  8. Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacije. Upis prava vlasništva. Pravosuđe.gov.hr. https://mpudt.gov.hr/gradjani-21417/katastar-i-zemljisne-knjige-22616/zemljisne-knjige-22617/upis-prava-vlasnistva/22657
  9. Zakon o zemljišnim knjigama. Narodne novine. 2019;63. https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2019_06_63_1234.html
  10. Porezna uprava. Porez na promet nekretnina. Porezna-uprava.hr.  https://porezna-uprava.gov.hr/hr/porez-na-promet-nekretnina/3945
  11. Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu. Narodne novine. 2025;155:2317. https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2025_12_155_2317.html
  12. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Energetsko certificiranje zgrada. Mpgi.gov.hr. https://mpgi.gov.hr/o-ministarstvu/djelokrug-50/energetsko-certificiranje-zgrada-8304/8304

‘Kamate su “isparile”, Grad je “zaboravio”: što zapravo znamo o Kerumovu dugu i drugim sporovima u Splitu?’

Više je teških tvrdnji izrečeno o dugu tvrtke Lora produkt prema Gradu Splitu, zastari kamata i „pogodovanju“; pravni okvir i dostupni dokumenti pokazuju da dio narativa ostaje nedokazan, a dio moguć — ali ne i potkrijepljen konkretnim brojkama.

Autor: Josip Tomašković

Tvrdnje koje se analiziraju

Primarne tvrdnje (iz Slobodne Dalmacije, 12. 11. 2025.) (1)

  1. „Kako je Grad Split ‘zaboravio’ na Kerumov dug za stambeni kompleks u Lori? Kad su se sjetili, kamate su već zastarjele!“
  2. Na tematskoj sjednici Gradskog vijeća 3. rujna 2025. izrečena je optužba da je gradski pročelnik pogodovao tvrtki Lora produkt Željka Keruma.
  3. Grad Split je „pet godina spavao“ oko naplate, pa je zato došlo do zastare kamata. 
  4. Porez na nekretnine u Splitu ide s 1,99 €/m² na 5 €/m²“ — najava uoči sjednice, uz tvrdnju da će to „izbrisati mnoge male iznajmljivače“. 

Područje analize

Ovdje se razmatra pravni okvir komunalnog doprinosa i zastare potraživanja, status i dokazivost konkretnog duga (glavnica i kamate), te medijska interpretacija („zaborav“, „isparile kamate“, „pogodovanje“). Pritom su ključni Zakon o komunalnom gospodarstvu i Zakon o obveznim odnosima (opći i posebni rokovi zastare), kao i službene ili vjerodostojne objave koje potvrđuju datume dospijeća, eventualne prekide zastare i procesne radnje Grada. (1), (3), (7), (9), (12), (15).

Zašto je važno? Tvrdnje impliciraju financijski gubitak za proračun Grada Splita i mogući propust u službama koje upravljaju javnim potraživanjima; to je tema od javnog interesa. Analiza će se voditi kroz četiri kuta:

  1. Pravni okvir: što zakon kaže o komunalnom doprinosu i zastari (glavnica vs. kamate, prekid/prekoračenje rokova). (1), (3), (12), (15)
  2. Faktografija slučaja Lora produkt: što u članku jest, a što nije dokumentirano (iznosi, datumi, radnje Grada).
  3. Retorika i moguće manipulacije: „zaborav“, „isparile kamate“, „pogodovanje“.
  4. Sekundarna tvrdnja o porezu na nekretnine: stvarni raspon po zakonu i što znači lokalna odluka. (4), (7), (11), (14)

Analiza

1) Pravni okvir: komunalni doprinos, kamate i zastara

Komunalni doprinos je uređen Zakonom o komunalnom gospodarstvu; njime se definiraju plaćanje doprinosa i nadležna rješenja jedinica lokalne samouprave. (1) U pravilu, visinu i zoniranje propisuje gradskom odlukom predstavničko tijelo; za Split postoje odluke i izmjene kroz službene glasnike (npr., 2010. izmjene visine doprinosa). (1), (5), (6), (10) Zakon predviđa i specifične izuzetke (npr. kod uklanjanja i građenja jednake ili manje volumetrije), no u ovoj provjeri to je sporedno osim ako bi utjecalo na postojanje obveze Lora produkta uopće. (8)

Zastara: Opći okvir daje Zakon o obveznim odnosima — opći rok je 5 godina (a za neka međusobna trgovačka potraživanja 3 godine). (2), (9), (13), (17) Za komunalne naknade/doprinose postoji važna nijansa: ovrha na temelju izvršnog rješenja i upravnog postupka vuče posebna pravila o zastari prava na izvršenje; u protivnom se primjenjuje opći režim iz ZOO-a. (12), (15) Prekid zastare nastupa npr. podnošenjem tužbe, priznanjem duga ili djelomičnim plaćanjem; tada rok teče iznova. (2), (12), (15)

Zaključak ove točke: pravno je moguće da kamate zastare, pogotovo ako nije bilo radnji Grada koje bi prekidale rok. No, za potvrdu u konkretnom predmetu trebaju datumi dospijeća, dokaz o (ne)poduzimanju radnji i status rješenja/ovrhe — toga u članku nema u brojkama i dokumentima. 

2) Što je konkretno dokazano u tekstu o Lora produktu?

Iz članka proizlazi da se radi o dugu Lora produkta (tvrtka Željka Keruma) prema Gradu Splitu po osnovi neplaćenog komunalnog doprinosa za stambeni kompleks u Lori te da je na sjednici 3. rujna 2025. izrečena optužba o „pogodovanju“. No, ključne stavke nedostaju:

  • Nema iznosa glavnice i kamata, ni datuma dospijeća i zadnje radnje Grada (npr. opomena, tužba, ovrha, nagodba).
  • Nema skena/oznaka rješenja (izvršnost), pa se ne može utvrditi koji zastarni režim vrijedi (upravni/ovršni ili opći).
  • Nema potvrde prekida zastare (ili izostanka prekida) — što je presudno za bilo kakav zaključak o „isparavanju“ kamata.

Drugim riječima, članak nije pružio dokumentarne dokaze (broj rješenja, datum, iznos, postupovna radnja) koji bi omogućili preciznu provjeru je li doista nastupila zastara kamata i, ako jest, zašto (pasivnost ili procesna pogreška). U tom smislu, izrečena je ozbiljna sumnja, ali ne i dokazana činjenica. (16), (17)

3) Retorika i potencijalne manipulacije

„Grad je ‘zaboravio’“ je vrijednosna ocjena, a ne činjenično utvrđenje; „kamate su već zastarjele“ zvuči kao konačna činjenica bez datuma i akata. U naslovu i uvodu korištene su snažne formulacije („pet godina ‘spavali’“, „isparile kamate“) koje emocionalno sugeriraju nemar i štetu bez istovremene prezentacije dokaza. To je retorička strategija koja može voditi pretjerivanju i cherry-pickingu (naglašavanje dijela duga — kamata — bez konteksta o glavnom potraživanju i procesnim radnjama).

„Pogodovanje“ je teška optužba. Ako dolazi iz vijećničke izjave (politički govor), tada je dužnost redakcije tražiti dokumentarni temelj (npr. spisi, zapisnici, interne upute, odluke), ili barem službeno očitovanje prozvanog odjela/pročelnika. Članak upućuje da je riječ o konstataciji na sjednici (3. rujna 2025.), ali ne prilaže dokumente. Bez toga se radi o navodu, ne o dokazanoj činjenici.

Što nedostaje:

  • vremenska linija (dospijeće → zadnja radnja Grada → trenutak navodne zastare);
  • razlučivanje glavnice i kamata (je li zastara obuhvatila samo kamate, a glavnica i dalje živi?);
  • status eventualne ovrhe/tužbe/nagodbe;
  • relevantni gradski dokumenti ili izvadci iz predmeta.

Bez toga se ne može prijeći s razine političke izjave i medijskog naslova na razinu dokazive činjenice.

4) Sekundarna tvrdnja: „Porez na nekretnine skače na 5 €/m²“

Tvrdnja se pojavila u istom dnevnom kontekstu (današnja sjednica GV-a). Prema Zakonu o lokalnim porezima, zakonski raspon za porez na nekretnine iznosi 0,60–8,00 €/m² godišnje (izmjene iz prosinca 2024.). (4), (7), (11), (14) Stoga je lokalna odluka, unutar tog raspona,  formalno moguća. Najava rasta sa 1,99 €/m² na 5 €/m² spada u dopušteni raspon; je li to doneseno i s kojim obrazloženjem (projekcije prihoda, učinci na iznajmljivače) — pitanje je odluke GV-a i službenog zapisnika/odluke, a ne same vijesti.

Napomena o metodologiji: tvrdnje tipa „izbrisati će mnoge iz unosnog posla“ su prediktivne/ocjenske i zahtijevaju ekonometrijsku/analitičku podlogu (npr. broj iznajmljivača u osjetljivim zonama × razlika poreza × marže). Budući da medijski tekst to ne pruža, takva formulacija ostaje nedokazana (value claim), iako je zakonska osnova raspona točna.

Zaključak

Tvrdnja 1 (naslovna): „Grad je ‘zaboravio’ na Kerumov dug, kamate su zastarjele.“

Ocjena Lažne uzbune: NEODLUČIVO / NEOCJENJIVO.

  • Obrazloženje: pravno je moguće da su kamate zastarjele (postoji opći i posebni zastarni režim, uz mogućnost prekida), ali nedostaju ključni dokazi (iznosi, datumi dospijeća, status rješenja/ovrhe, zadnje radnje Grada) da bismo zaključili da se to doista dogodilo i zbog čijeg propusta. Članak iznosi ozbiljnu sumnju, ali ne nudi dokumentarni dokaz.

Tvrdnja 2: „Pročelnik je pogodovao tvrtki Lora produkt.“ 

Ocjena Lažne uzbune: NEODLUČIVO / NEOCJENJIVO.

  • Obrazloženje: riječ je o političkoj optužbi izrečeno na sjednici; bez spisa, rješenja, e-pošte/akata i službenih očitovanja — tvrdnja nije dokaziva u javno dostupnim izvorima iz članka.

Tvrdnja 3: „Grad je pet godina ‘spavao’.“

Ocjena Lažne uzbune: NEODLUČIVO / NEOCJENJIVO.

  • Obrazloženje: treba vremensku liniju radnji Grada (opomene, tužbe, ovrhe, nagodbe). Članak ne daje datume; bez njih se ne može zaključiti je li postojao prolongirani propust.

Sekundarna tvrdnja 4: „Porez na nekretnine skače na 5 €/m².“

Ocjena Lažne uzbune: TOČNO.

  • Zakon dopušta 0,60–8,00 €/m²; odluka na 5 €/m² je u okviru zakona. No učinci („izbrisati će mnoge“) su nedokazani bez analize.

Prema standardima Lažne uzbune, konačna ocjena tvrdnji iz članka o Lora produktu bila bi ,,većinski netočno”. Ta ocjena proizlazi iz činjenice da ključni empirijski elementi (iznosi, datumi, akti, status ovrhe/tužbe/nagodbe, prekidi zastare) nisu javno predočeni. Bez njih nije moguće točno zaključiti o zastari kamata niti o uzročno-posljedičnoj vezi s navodnim „zaboravom“ ili „pogodovanjem“.

Vidi:

  1. Slobodna Dalmacija. Kako je Grad Split ‘zaboravio’ na Kerumov dug za stambeni kompleks u Lori? Kad su se sjetili, kamate su već zastarjele! (Urukalo V.). 12. 11. 2025.; https://www.slobodnadalmacija.hr/split-i-zupanija/split/kako-je-grad-split-zaboravio-na-kerumov-dug-za-stambeni-kompleks-u-lori-kad-su-se-sjetili-kamate-su-vec-zastarjele-1517112
  2. Narodne novine. Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 68/18 i dr.). Dostupno na: https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2018_07_68_1393.html
  3. Zakon.hr. Zakon o obveznim odnosima (pročišćeni prikaz). Dostupno na: https://www.zakon.hr/z/75/zakon-o-obveznim-odnosima 
  4. Zakon.hr. Zakon o lokalnim porezima – čl. 26. (0,60–8,00 €/m²). Dostupno na: https://www.zakon.hr/z/875/zakon-o-lokalnim-porezima
  5. Split – Službeni glasnik. Odluka o komunalnom doprinosu (izvadak, 2010.). Dostupno na: https://split.hr/DesktopModules/Bring2mind/DMX/API/Entries/Download?language=hr-HR&Command=Core_Download&EntryId=4461&PortalId=0
  6. Legalizacijagradnje.com. Odluka o komunalnom doprinosu – Grad Split (informativni prijepis, 2010.). Dostupno na: http://www.legalizacijagradnje.com/wp-content/uploads/2011/10/ODLUKA_Komunalni_Split.pdf
  7. Narodne novine. Zakon o izmjenama i dopuni Zakona o lokalnim porezima (NN 152/24). Dostupno na: https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2024_12_152_2504.html
  8. Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine. Objašnjenje odredbi o komunalnom doprinosu (čl. 82. st. 2. ZKG). Dostupno na: https://mpgi.gov.hr/pristup-informacijama-16/zakoni-i-ostali-propisi/upute-objasnjenja-i-misljenja-3987/zakon-o-komunalnom-gospodarstvu/5852
  9. Odvjetnik-strniscak.hr. ZOO – zastara: opći rok 5 godina; trgovačka 3 godine (pregled). Dostupno na: https://www.odvjetnik-strniscak.hr/odvjetnik/zakon-o-obveznim-odnosima-zastara/
  10. Scribd. „Nova Odluka o komunalnom doprinosu“ – prijedlog (informativno). Dostupno na: https://www.scribd.com/document/622547600/NOVA-ODLUKA-O-KOM-DOPRINOSU
  11. Porezna uprava RH. Porez na nekretnine – sažetak (0,60–8,00 €/m²). Dostupno na: https://porezna-uprava.gov.hr/hr/porez-na-nekretnine-4814/4814
  12. Porezna uprava RH – mišljenje. Zastara i otpis potraživanja komunalne naknade. Dostupno na: https://porezna-uprava.gov.hr/Misljenja/Detaljno/2460
  13. Sudovi.hr (PDF). Zastara kod ugovora o prometu roba i usluga (sažetak prakse: 3-godišnja trgovačka). Dostupno na: https://sudovi.hr/sites/default/files/dokumenti/2019-10/Zastara_kod_ugovora_o_prometu_roba_i_usluga.pdf
  14. e-Savjetovanja. Izmjene Zakona o lokalnim porezima — povećanje raspona na 0,60–8,00 €/m². Dostupno na: https://esavjetovanja.gov.hr/ECon/MainScreen?entityId=28500& 
  15. Informator.hr. O zastari komunalne naknade i komunalnog doprinosa (sažetak). Dostupno na: https://informator.hr/strucni-clanci/o-zastari-komunalne-naknade-i-komunalnog-doprinosa
  16. Slobodna Dalmacija (konkretna najava sjednice/građanski kontekst). „Totalni obračun u Splitu, Kerum zaprijetio Puljcima“ (12. 11. 2025.). Dostupno na: https://slobodnadalmacija.hr/split-i-zupanija/split/kerum-napao-puljkove-sjednica-vijeca-split-politika-1517126
  17. Slobodna Dalmacija. „Splitski vlasnici apartmana na koljenima…“ (12. 11. 2025.) — kontekst rasprave o porezu na nekretnine 5 €/m². Dostupno na: https://slobodnadalmacija.hr/split-i-zupanija/split/splitski-vlasnici-apartmana-na-koljenima-porez-danas-ide-u-nebo-uskoro-odluka-koja-ce-mnoge-izbrisati-iz-unosnog-posla-1517149